无锡住宅用地比重提升占比超一半-国评网

在开发建设的前期环节——土地市场方面，全年市区共出让65幅国有建设用地使用权，土地成交总面积433.12万平米，同比增长29.54%，成交金额 194.72亿元，同比增长45.91%，溢价率为4.59%，呈现回暖态势。其中惠山区和滨湖区成为大头。前者共成交20幅，面积116.22万平米，后者成交17幅，面积163.12万平米。从土地性质看，去除加油站、汽车4S店等地块，非住宅地块面积约137万平米，住宅用地比重逐步提升，为 240.15万平米，占比约55%，比2012年提高了18个百分点。

　　【投放】

　　供应达历史高位库存量增近300万平米

　　2013年，无锡市区商品房批准预售面积891.75万平米，处于历史高位，同比增长5.60%，其中住宅624.63万平米，同比增加7.24%。

　　与此同时，商品房存量持续增加，不含政策性用房，从年初的1428万米增加至年底1727万平米的历史新高，去除估算目前未售但已投入使用的非住宅面积约200多万平米，存量的去化周期将近2年。据估算，全年出让土地可建商品房面积947万平米，另据调研，目前市场上还未开发完毕的存量土地约为 2000多万平米，因此后期可建商品房面积较大。库存量的消化问题越来越严峻。

　　【销售】

　　681.59亿元买下82737套房

　　在国内很多城市出现成交猛涨之际，无锡楼市表现出“降温”的态势。据统计，2013年无锡市区房地产成交82737套，成交金额681.59亿元。其中商品住宅成交44302套，同比降低3.62%;成交面积512.5万平米，同比降低3.85%。省内其他同类城市，如南京、苏州、常州等，均为明显增长，部分城市的增幅达到了2位数。相比之下，无锡楼市极为“低调”。

　　从成交区域来看，惠山区、新区、滨湖区分列三甲，上述三个区的成交占到总量的2/3。

　　从住宅结构来看，80—90平米、120—144平米的两类户型最受欢迎。而180平米以上的户型明显滞销。市产监处人士表示，大户型高价位的住宅产品一直是市场上问题比较突出的部分，供销比偏大，而其他各类住宅产品供销比较为合理。在调控政策影响下，大户型高价位的住宅产品销售速度更为缓慢，库存量不断增加。不含政策性住房，今年180平米以上的住宅新增供销比最大，为1.62：1（按套数分析），存量也达到12600多套，占到了住宅总存量的20%，去化周期较长。其中高层和多层类型存量套数最多，占比分别约为41%和30%，主要为大平层、洋房和叠加别墅。同时，单价15000元/平米以上的住宅新增供销比达到11.54：1（按套数分析），产品滞销严重。因此，开发企业应找准市场定位，加大普通住宅开发的比重，迎合市场需求。

　　【房价】

　　一年间，商品住宅涨了358元/平米

　　对于广大购房者来说，价格无疑是最刺激神经的。2013年，房屋价格持续小幅回升，前三季度市区商品住宅加权均价环比涨幅依次为0.32%、 2.47%和0.92%。至四季度，市区商品住宅加权均价为8454元/平米，环比涨幅为0.65%，全年累计上涨4.36%。另外，经测算，四季度二手住宅加权均价为7458元/平米，环比涨幅0.68%。

　　除了价格，房贷政策也影响着购房者。随着2011年限购限贷政策的出台，房地产市场的成交主要靠首次置业和改善型需求支撑，而改善型需求受到二套房首付、贷款利率、买卖税费等方面政策规定的限制，无法获得更多的支持。然而，2013下半年以来，商业银行对于首套房贷的支持力度不断降低，贷款利率优惠幅度从以往的8折左右提高到9.5折，甚至取消优惠，这直接增加了首次置业群体的购房成本和经济负担，使得部分购房者不得不调整购房计划。

　　【预测】

　　供应缓、成交降、房价稳

　　“供应放缓、成交下降、房价平稳。”对于2014年无锡楼市的走势，市产监处相关人士分析。今年以来，全国楼市分化加剧，一二线城市量价爆发式上涨，三四线城市则出现了库存积压，与此同时，各地的楼市政策也出现分化趋势。从大环境来看，后期国内的经济下行压力较大，宏观调控政策短期内较为稳定，针对房地产市场具体情况来看，预测后期将总体保持较为平稳的态势。

　　在供应方面，随着2013年企业推盘节奏不减，新盘纷纷上市，无锡商品房新增供应量达到了历史高位，市场可售总量充足，预测下阶段企业推盘节奏将较前期有所放缓，供应总量将低于2013年水平。

　　在成交方面，在近几年，房地产市场快速发展，成交量高位运行，已经透支了部分住房需求，并且在限购限贷政策的持续影响下，2014年市场成交量难以出现大幅增长，因此预测后期市场成交量将有所下降，但总体还将接近2013年水平。

　　在房价方面，2013年房价逐季小幅上涨，但总体涨幅不大，主要为在前期降价的基础上小幅回升，市场个案也出现分化，部分热销楼盘涨价情况明显，而个别楼盘仍在降价促销。后期一方面由于开发建设以及人工成本等因素自然上涨，对房价影响较大；另一方面目前市场总体仍是供大于求，在长效调控机制作用下，商品住宅价格上涨不易，因此预测房价总体将保持稳中有升的态势。

来源：北京商报