您好,欢迎来到国评网,国内最权威专业性资讯平台! 帮助 | 设为首页 | 加入收藏
关于房屋交易合同网签备案不动产登记关系展望新时代行政审判
作者: 文章来源: 浏览次数:399  时间:2019/8/21 15:55:00 

 

房屋交易合同网签备案与不动产登记之间的关系也是实践中争论的焦点问题之一。不认同网签备案的各种观点基本上都属于替代论,即不动产登记从机构、程序、功能上可以完全替代交易机构、交易程序、网签备案,也就是机构替代论”“程序替代论”“功能替代论。对这些观点进行客观地研究分析,既有助于做好交易工作,也有利于登记机构聚焦主责主业。

首先,房屋交易机构与不动产登记机构不存在法理上的必须统一。从性质上看,房屋交易管理是政府管理部门对房屋交易市场的监管,交易属于行政管理,具有强制性。不动产登记属于依法对不动产物权进行登记公示,登记更加注重自愿性,不具有强制性。纵观世界各国,房屋交易管理职能都是由政府部门实施的,是对市场行为的行政监管。而不动产登记机构通常由法律授权实施部门,实施部门各有不同。如大陆法系的国家,德国不动产登记由法院负责;日本不动产登记由司法部门负责;而瑞士不动产登记有的州在法院,也有的州在政府部门。登记机构与交易管理部门在不同的部门,并不影响政府部门对房屋交易市场监管职能的行使,更不影响物权登记的效力。从法律规定看,我国《物权法》第12条已对不动产登记机构的职责作出了规定,其中并没有房屋等不动产的交易管理职责。也就是说,不动产登记机构的法定职能并不包括房屋交易管理职能。从地方实践上看,虽然我国各地房屋交易、不动产机构设置的不同,但无论机构如何设置,都不改变交易管理属于房屋行政监管的属性。客观地说,交易与登记由同一机构承担利弊均有。有利的方面主要是可以有效减少部门间不配合造成交易登记风险和效率低的问题。不利的方面主要在于交易管理职能被弱化,交易的过程监管变成登记结果管理、窗口管理、替代管理。更需要注意的是,不动产不仅有房屋,还有土地、林、草和海域等,如登记机构超越能力范围承担这些不动产交易的监管职能,将加重登记机构负担,有可能造成登记效率下降。笔者在参与《最高人民法院关于审理房屋登记若干问题的规定》司法解释调研、起草和论证过程中,绝大数人普遍认同登记机构不应承担行业管理等非登记职能,尤其是超越其能力的职能。否则,带来的不仅是权利行使的快感,还有行为法律后果的责任承担。

其次,理顺交易登记程序的钥匙不是程序替代而是落实《不动产登记暂行条例》确定的信息共享机制。一些地方采取了一窗受理”“窗口联办,有的用登记程序直接替代了网签备案,成为程序替代的实例。这种方式确实方便了群众、简化了手续,但也存在缺陷,尤其是不能实现及时获取交易信息这一备案目的。从行为轨上看,就房屋全生命周期链上看,交易与登记交替互为前提。但就具体的一个房屋交易活动而言,则是先有交易行为,后办理登记手续。房屋交易的目的确实就是当事人要获取房屋的某一项物权或者通过租赁合法使用房屋。但其获取的行为,即交易行为必须合法,否则就不能登记。交易是一个活动,是登记的前提;登记是一个结果,是交易的终结。房屋交易合同网签备案发生在登记之前。交易与登记应当按照这一行为发生过程设计各自的业务流程。从发生的时间看,交易行为与登记行为存在着一定的时间差。用登记时点、程序替代网签备案时点、程序,即用不动产登记数据替代网签备案数据,其结果是交易信息数据严重滞后,通过网签备案及时掌握市场情况的目的难以实现。笔者做过调查了解,就预售商品房而言,根据预售时房屋建设进度不同,预售商品房从签订合同到办理登记时间也不同,一般需要1-2年左右的时间,最长多达5年。更有甚者,因建筑物某项验收不能通过,不能满足不动产登记的条件,可能会造成多年不能办证。再如通过经纪机构完成的存量房买卖、抵押业务,不需要通过贷款买房的,从签订合同到申请登记一般需要1个月左右时间;需要办理贷款的,要根据银行核发贷款的时间确定,一般需要3个月左右。因此,如果以登记程序替代合同备案网签程序,网签备案时效性就大打折扣,通过登记所采集的数据就会严重滞后于交易真实发生的时点。行为发生的自然顺序决定交易、登记的工作程序。对交易、登记程序衔接问题,不动产登记暂行条例已作出制度性安排和顶层设计,这是房屋交易、登记职能分离后,不动产登记制度改革能否顺利实现的关键所在。《不动产登记暂行条例》第24条明确规定,不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息,不得要求不动产登记申请人重复提交。通过信息共享,可以减少部门间的重复收件,方便当事人,又可以实现交易与登记程序的无缝衔接。因此,在登记之前,有一个完善、安全的房屋交易行为和规范、可共享信息,有助于提高登记效率,降低登记错误的风险,这对登记机构来说是福音,而非灾难。规范的房屋交易行为是对不动产登记的有效保护。

最后,网签备案与预告登记有着本质的区别,在功能上不能相互替代。实行房屋交易合同网签备案后,有的人提出其与预告登记的效果一样,即功能替代论。有的人认为预告登记的低效率才成就了高效便捷的网签备案存在的可能性。网签备案与预告登记不同,一是法律依据不同。网签备案依据的行政管理法,即《城市房地产管理法》,属于公法范畴;预告登记登记依据民事法律,即《物权法》,属于私法范畴。二是性质不同。网签备案属于行政管理措施,具有一定的强制性;预告登记遵循民事活动原则,强调自愿性,是否办理预告登记由当事人约定。没有约定,登记机构不能强制要求当事人办理预告登记。三是作用不同。网签备案主要是规范交易活动行为;预告登记的主要作用则是保障将来物权的实现。四是范围不同。网签备案涵盖了房屋买卖、抵押和租赁等各种交易类型;预告登记仅适用于物权登记,范围不包括房屋租赁。因此,网签备案与预告登记不存在相互替代的关系。

综上所述,从房屋交易合同备案,到房屋交易合同网签备案,该项制度在实践中不断完善。房屋交易合同网签备案是依法确立、具有我国本土特色、符合我国国情的房屋交易介入模式,实现了政府用较低的行政成本,高效地监管市场,在保障房屋交易安全、维护当事人合法权益方面,正发挥着越来越重要的作用。

第一,按照国家治理体系和治理能力现代化的要求,继续完善行政审判。行政审判三十年来的不懈努力,成就是很辉煌的,但与此同时,我们要保持清醒头脑。尽管从制度建设上看,先进国家行政审判的重要制度,我们都有了,但结合整体运转,仍有很大完善空间。客观地讲,按照治理体系能力现代化的要求来衡量,目前也就是七八十分的水平。我们还要继续努力,不断完善,照着100分先进国家的目标,去进一步完善。

第二,按照行政争议多元解决的视角进一步完善行政诉讼,也包括完善争议解决的其他机制。尤其是行政诉讼和行政复议,这两大制度功能如何衔接、定位。比如现在复议法可能要启动修改,复议改革、体制改革现在正在进行探索。复议改革,复议机关的定位,跟法院的功能区分,如何衔接。一定要系统思维,多元解决。这里面也包括跟检察机关之间职能分工,都要运用多元争议解决的视角,包括律师参与怎么解决。

第三,围绕国家大政方针的发展变化,利用一切有利契机发展行政诉讼制度,这是行政审判未来30年最基本的方法论。抓住一切契机,比如对行政审判实际上影响很大的党和国家机构改革,要顺应它,来不断完善行政审判。要不断思考,怎么通过把功能的进一步完善,反过来助力国家的大政方针实现。比如现在行政领域的放管服改革、改善营商环境等重大政策,行政审判要密切关注。再比如大湾区的建设,尽管比较明显的问题都在经济领域、经济案件,但这些问题都是技术和机制层面的问题,最根本、最长远的问题还是法治政府建设问题。只有把大湾区内的法治政府建设好,才能体现出吸引力和优越性,所以行政审判任重而道远。

第四,配套的规则还要进一步完善。新法的修改,新法是行政审判2.0版的龙头。新法里面有很多的新制度和新精神,其中很多是过去行政审判和行政执法从来没有想象过的事情,比如规范性文件的审查,行政协议、一并解决民事争议等等。这些制度要落地没有配套的规则是不行的,目前,最高法院行政庭正在抓紧制定。今年计划的调研项目有十个之多,都是诉讼法上新的规定。另外新制度会带来一些新问题,比如立案登记带来的滥诉问题,都需要我们一个一个去解决,去完善相应的制度。

第五,管辖改革需要尽快明确方向。管辖改革现在实际上已经启动三年了,这个改革对行政审判未来30年影响巨大,这个改革现在可能有多种模式,按照中央司改的文件,目前各地探索存在多种模式,只要是法院有利的司法资源都要用起来。但是将来肯定不会采取这么多的模式并行,所以需要尽快明确方向。下一步,我们将对各种模式探索进行评估,把可复制可推广的模式选出来供中央决策。

典型案例
超出诉讼请求的调解协议法…
[案情] 2001年10月,原告某镇文化广播站将改造花灯等工程承揽给被告李某。在承揽施工过程中,李…详细
杨海波等贩卖淫秽物品牟利…
一、基本案情   被告人:杨海波,男,25岁,黑龙江省武常市武常镇人,农民。因涉嫌贩卖淫…详细
丰田诉吉利一审判决书
 原告(日本)丰田自动车株式会社,住所地日本国爱知县丰田市丰田町1番地。   法定代表人…详细

地址:上海市浦东新区浦东大道2000号阳光世界大厦24C 电话:021-58361812 传真:021-58361812-830 E-mail:ca6com@163.com
copyright 2000-2013 in 国评网 技术支持:上海中迎网络   沪公网安备 31011502015387号