摘 要：分析新增集体经营性建设用地的成本构成，结合成本法评估基本原理探讨成本各组成部分的测算。 采用文献分析法、对比分析法、综合分析法和实证分析法进行研究。分析了新增集体经营性成本价格的构 成，探讨新增集体经营性建设用地价格成本评估法模型和基本原理，深入分析模型中各组成部分的测算方 法。研究发现：新增集体经营性建设用地成本由主要成本和附加成本构成；主要成本是土地取得成本，由经 济补偿成本、生态补偿成本、社会保障补偿成本和开发补偿成本构成；主要成本通过农用地征地补偿、土地开 垦费、土地开发费、绿化成本、绿化费用、宅基地补偿成本、住房拆迁补偿费用、公共设施重置成本等数据进行 计算；繁昌镇华阳村农用地新增商业用地的土地成本价格为２７３．２６元／ｍ２。 关键词：新增集体经营性建设用地；土地成本；价格评估；成本评估法
随着社会经济的发展，城镇土地的供求矛盾日益紧张，农村集体土地“入市”成为了缓减土 地利用压力的有效方式。２０１３年国家提出了集体经营性建设用地入市，并强调与国有土地“同 权同价”，农村土地制度改革取得了质的飞跃。为有效推进集体经营性建设用地入市，加快农 村土地市场建设，集体经营性建设用地的价格评估成为了核心工作。 目前对集体经营性建设用地价格评估的研究主要针对存量经营性用地或者新增经营性用 地的部分价值进行估算，对于“入市”成本价格估算方法的研究较少。本文将结合新增集体经 营性用地的特点和类型，探讨成本价格的构成，深入分析各构成部分价格的具体测算，并通过 实证分析说明成本价格的测算过程。 一 新增集体经营性建设用地类型及特点
（一）新增集体经营性建设用地类型 集体经营性建设用地是指集体所有的，以经营性为目的用于建造建筑物、构筑物，实现工 业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等用途的农村建设用地。新增集体经营性建设用地是指由农 用地、生态用地和非经营建设用地通过合法程序进行用途转换形成的用于经营性项目的建设 用地。 根据新增集体经营性建设用地来源不同主要可以分为农用地新增集体经营性建设用地、 生态用地新增集体经营性建设用地、宅基地新增集体经营性建设用地和公共设施用地新增集 体经营性建设用地四类。其中农用地是指原有的耕地、园地、林地、草地等用地，不包括农业建 设用地。生态用地是指农村集体的公园与绿地、绿化带和隔离带等。宅基地是指农村居民点 用地。公共设施用地是指农村的公共服务设施和基础设施用地，也包括农村的晒谷场等农业 建设用地。 （二）新增集体经营性建设用地特点 新增集体经营性建设用地具有新增性、集体性、经营性、建设性和市场性的特点。 １．新增性 新增性是新增集体经营性建设用地区别于存量集体经营性建设用地的特点。新增集体经 营性建设用地由集体的原来非经营性建设用地、农用地和生态用地通过开发、再开发和功能转 变而来。
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２．集体性 集体性是农村集体经营性建设用地区别于城镇土地的特点。新增农村集体经营性建设用 地所有权主体不会因为经营性利用或流转而发生转变，所有权主体始终是集体经济组织。 ３．经营性 经营性是新增集体经营性建设用地区别于农村居民点用地、公共设施用地和生态用地的 特点。新增集体经营性建设用地利用的目的是为了生产经营，通过土地利用获取收益。 ４．建设性 建设性是经营性建设用地区别于农用地和生态用地的特点。新增集体经营性建设用地必 须是建设用地，具有经营性和收益性的农用地不属于该范畴。 ５．市场性 市场性是新增集体经营性建设用地区别于其他集体土地的特点。在土地管理法中农村土 地流转一直受到限制，只能本集体内，在集体成员之间进行流转，市场性较弱。而新增集体经 营性建设用地在土地“入市”背景下提出，具有与城镇土地同等的权益，可以进行出让、出租和 入股和转让，具有较强市场性。 二 新增集体经营性建设用地成本构成 土地成本包括主要成本和附加成本两部分。主要成本又称为土地的“生产成本”。附加成 本是依据主要成本通过一定的比率计算获得的相关费用。 （一）“生产”成本 “生产”成本构成与土地来源密切相关。不同来源新增集体经营性建设用地，成本构成不 同。 １．农用地新增集体经营性建设用地“生产”成本 原有农用地具有收益性、生态利用和社会保障功能的特点，且需要进行农用地到建设用地 的开发转换，其主要成本价格包括农业收益补偿成本 Ｃｙ 、生态补偿成本 Ｃｔ 、社会保障补偿成本
Ｃｂ
和开发补偿成本 Ｃｋ 。 ２．生态用地新增集体经营性建设用地“生产”成本 生态用地主要是生态保护功能，用途转变后需要进行生态功能补偿。而从生态用地的生 态利用到建设用地的工程性利用，需要进行土地开发。其成本主要由生态补偿成本 Ｃｔ 和开发 补偿成本 Ｃｋ 构成。 ３．宅基新增经营性建设用地“生产”成本 宅基地是农村集体成员的居住保障，主要具有社会保障功能，需要进行社会保障功能补 偿。同时由于宅基地到经营性建设用地的功能用途的转变，需要进行原有建设用地的改造开
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发。其土地“生产”成本由社会保障补偿成本 Ｃｂ
和开发补偿本 Ｃｋ 构成。
４．公共设施用地“生产”成本 公共设施用地包括公共服务设施和公共基础设施，具有公益性，是农村集体成员生活的保 障用地。公共设施用地到经营性用地也需要进行改造开发。其新增经营性用地“生产”成本由 社会保障补偿成本 Ｃｂ 和开发补偿成本 Ｃｋ 构成。 （二）附加成本 附加成本是土地开发中的土地取得税费、开发利润、开发利息和土地增值收益等。土地取 得税费由取得经营性建设使用权需要缴纳的各项税费和手续费构成，主要包括契税、土地使用 税、土地增值税等。土地开发利润是土地开发过程利润。土地开发利息是土地开发中开发投 资资金的时间价值。土地增值收益是由于土地的保值增值功能而形成的土地再开发利用的增 值。 三 成本法基本原理
（一）评估方法研究现状 目前关于建设用地流转价格评估方法的研究较多，可以分为两大类：一类从估价方法的基 本原理出发，分析各方法的应用以及模型的构建；一类从土地的价格构成出发，针对某一部分 价格构成进行适宜方法选择的研究。张洲［ １］分析了集体建设用地流转价格评估方法应用。张 志慧［ ２］分析集体建设用地价值实现过程中土地价格评估。宫攀等［ ３］对农村集体建设用地流转 价值评估方法进行了述评。刘卫东［ ４］测算了平等入市后集体建设用地土地使用权价格。路婕 等［ ５］通过分析城镇土地估价基本方法的原理，研究收益还原法、假设开发法和社会价值量化法 ３种评估方法在集体建设用地经济价值评估中的应用。陈常优［ ６］通过农用地的价格评估研究 集体土地社会价值的评估方法。刘明皓等［ ７］实证研究了土地增量储备过程中社会保障价值及 增值收益的测算。卿尚华［ ８］、宋敏［ ９］等研究了影子工程法、生态价值法、ＣＶＭ 法对集体土地生 态价值评估。钱畅［１０］通过案例评估对比分析市场比较法和受偿意愿法在集体经营性建设用地 价格评估中的应用和利弊。徐子尧等［１１］探讨了实物期权定价法在集体经营性建设用地价格评 估中的应用。 目前的研究中缺乏对成本法的研究较少，不够系统。而当前集体经营性建设用地入市进 程缓慢，由于新增集体经营性建设用地的特殊性，成本法成为新增集体经营性建设用的有效方 法。 （二）成本法基本原理 成本法是以宗地达到最终使用状态前总的土地成本与各项费用之和为基础，结合税费、利 息、开发利润、增值收益确定价格，并进行使用年期修正，估算一定使用年限经营建设用地使用 权价格的方法［１２］。成本法基本估价模型为：
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Ｐ
＝
Ｃ ＋ Ｑ ＋ Ｒ １＋ Ｒ ２＋ Ｒ ３ （ １）
式中： Ｃ
为土地“生产”成本； Ｑ
为土地取得税费； Ｒ １ 为投资利息； Ｒ ２ 为开发利润； Ｒ ３ 为土地增
值收益。
四 新增集体经营性建设用地成本价格测算
（一）“生产”成本测算 土地“生产”成本主有要由收益补偿、社会保障补偿、生态补偿和开发补偿构成。 １．收益补偿成本 收益补偿是对用途未来收益的补偿，在农用地新增经营性建设用地时形成，可以通过土地 原始用途客观收益、剩余收益年限、收益增长指数和土地资本化率求得或者将农用地土地补偿 费作为收益补偿成本。其中净收益可以根据实地调查的近三年集体内客观净收益或者根据最 新补偿标准中的农用地产值计算；收益增长指数根据第一产业国内生产总值的近五年内的平 均增长率预测；剩余收益年限农用地承包经营权的剩余年限确定；土地资本化率通过内插法、 风险附加法等进行测算或者结合当地农用地价格评估中普遍选用的资本化率。
Ｃｙ ＝ ∑
Ｒ （ １＋ ｔ ） ｉ ／（１＋
ｒ １） ｉ
（ ２）
式中： Ｃｙ
为收益补偿成本； Ｒ
为近三年集体客观净收益或者最新农用地补偿标准中农业产值； ｔ
为年净收益增长率； ｒ １ 为土地资本化率； ｉ 为第 ｉ
年。
２．生态补偿成本 生态补偿成本在农用地或生态用地新增经营性建设用地中进行测算。生态补偿成本由生 态功能还原成本决定。
（ １）农用地的生态补偿成本。根据农用地面积不减少原理，农用地新增经营性建设用地后 需要进行农用地复垦。农用地生态补偿成本可以依据各地耕地开垦费标准，综合土地面积进 行计算。
Ｃｓ ＝
Ｆ １× Ｓ １ （ ３）
式中： Ｆ １ 为单位面积耕地开垦费； Ｓ １ 为占用农用地土地面积。 （ ２）其他生态用地生态补偿成本，根据新建生态用地的概算指标、生态用地占用面积和维 护保养费现值共同测算。
Ｃｓ ＝ Ｆ ２× Ｓ ２＋ Ｆ ３ （ ４）
式中： Ｆ ２ 为生态用地建设概算指标； Ｓ ２ 为生态用地面积； Ｆ ３ 为原生态用地过去年份维护费用 现值。
Ｆ ３＝ ∑
Ｗｉ （ １＋ ｔ ） （ ｎ １－ ｉ ＋
１ ２） （ ５）
式中： Ｗｉ
为第 ｉ
年发生的维护费用，视为年中一次性投入； ｔ 为经济平均增长率； ｎ １ 为维护费用
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发生的总年数。 ３．社会保障补偿成本 社会保障补偿成本发生在居民点和公共设施用地新增的经营性建设用地。农用地是农民 生活保障的基本来源，是养老、医疗、就业的保障，但这些保障都来源于农业的收益，对农用地 进行了收益补偿，不必再进行社会保障补偿。
（ １）居民点社会保障补偿成本。由于居民点的用途主要是居住功能，社会保障补偿可以依 据征地补偿或拆迁安置补偿标准，结合拆迁面积或拆迁人口数进行计算。
Ｃｂ ＝ ＲＣ
× Ｓ ３ 或 Ｃｂ ＝ ＲＣ
×人口数 （ ６）
式中： ＲＣ
为拆迁安置补偿或者征地补偿标准； Ｓ ３为占用居民点面积。
（ ２）公共设施用地社会保障补偿成本。公共用地是农民生活的设施保障，补偿成本可以依 据设施的单位重置成本或者服务设施的概算指标进行估算。
Ｃｂ ＝ ＣＲ
× Ｓ ４ （ ７）
式中： ＣＲ
为公共基础设施的重置成本或者概算指标； Ｓ ４ 为占用公共设施用地面积。 ４．开发补偿成本 开发补偿成本是从原始用途到新用途之间新投入的开发成本。原始用途开发成本已经包 含在收益补偿、生态补偿和社会补偿成本中，不需重复。由于原始用途的开发程度不同需要追 加的成本存在差异。
（ １）农用地或生态用地开发补偿成本。由于农用地和生态用地的生态利用和建设用地的 工程性利用的差异，该类用地开发成本补偿主要是用途转变中的基础设施建设，“五通一平”或 者“七通一平”的成本。开发成本补偿根据开发程度，结合当地各项开发成本概算指标测算和 开发面积计算。
Ｃｋ ＝ Ｃａ × Ｓ ５ （ ８）
式中： Ｃａ
为新增用地开发成本概算指标； Ｓ ５为新开发经营性用地面积。 农用地开发成建设用地时由于需要对应的进行土地的复垦，当复垦的土地原为建设用地 时可以将生态补偿费用和开发费用综合考虑，选用当地的挂钩成本。
（ ２）其他非经营性建设用地开发补偿成本。原始为建设用途，主要进行功能改造或者土地 再开发，开发补偿成本根据各个特定宗地投入的拆旧和改造成本，进行个别计算。 （二）附加成本测算 １．税费 土地取得税费主要由取得经营性建设使用权需要缴纳的各项税费和手续费构成。经营性 建设用地与国有土地同权同价，土地税费与国有土地相同，主要包括契税、土地使用税、土地增 值税等。由于集体经营性建设用地处于农村，对于区间税费率选取较低者。农村集体经营性 建设用地税费计算方法与城镇土地相同，用 Ｑ 表示。
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２．利息 利息是土地开发者使用投资的资金而需要支付的资金时间价值。其中收益补偿成本、社 会补偿成本、生态补偿成本和税费因为在开发期初投入，以整个土地开发期为计息周期。开发 补偿成本在开发过程中分次投入，视为在开发期中一次性投入，以开发期的一半为计息周期。 以银行贷款利率为计息标准。
Ｒ １＝（ Ｃｙ ＋ Ｃｂ ＋ Ｃｓ ＋ Ｑ ）（１＋ ｒ ２） ｎ ２＋ Ｃｋ （ １＋ ｒ ２） ｎ ２ ２ （ ９）
式中： Ｒ １ 为利息； ｒ ２ 为利息率； ｎ ２ 为开发期。 ３．利润 利润是投资者为放弃资金其他使用而投资土地开发而需要的资金时间价值的补偿。利润 以土地成本、税费和利息为基础，结合当地经营性建设用地的平均利润率计算。其中利润率根 据城镇土地开发利润率，通过经济系数（近三年新增经营性用地所在地平均国内生产总值／近 三年比较城镇国内生产总值）修正计算。
Ｒ ２＝（ Ｃ ＋ Ｑ ＋
Ｒ １）× ｒ ３ （１０）
式中： Ｒ ２ 为利润； ｒ ３ 为平均利润率。 ４．增值收益 增值收益是来源于土地的保值增值性。原始用途不同，其增值收益存在差异。增值收益 一般以土地主要成本为基础结合增值收益率进行计算。增值收益率根据原始用途和新增用 途，结合经济发展水平进行测算。
Ｒ ３＝
Ｃ × ｒ ４ （１１）
式中： Ｒ ３ 为土地增值收益； ｒ ４ 为用途变更的增值收益率。 （三）不同类型新增经营性建设用地成本估价基本模型 农用地新增经营性建设用地基本模型为：
Ｐ
＝（ Ｃｙ ＋ Ｃｓ ＋ Ｃｋ ）＋ Ｑ ＋ Ｒ １＋ Ｒ ２＋ Ｒ ３ （１２） 生态用地新增成本计算模型为：
Ｐ
＝（ Ｃｓ ＋ Ｃｋ ）＋ Ｑ ＋ Ｒ １＋ Ｒ ２＋ Ｒ ３ （１３） 居民点用地新增经营性建设用地基本模型为：
Ｐ
＝（ Ｃｂ ＋ Ｃｋ ）＋ Ｑ ＋ Ｒ １＋ Ｒ ２＋ Ｒ ３ （１４） 公共设施用地新增经营性建设用地基本模型为：
Ｐ
＝（ Ｃｂ ＋ Ｃｋ ）＋ Ｑ ＋ Ｒ １＋ Ｒ ２＋ Ｒ ３ （１５） 五 实证研究———以繁阳镇华阳村为例 繁阳镇华阳村隶属于安徽省芜湖市。芜湖市是最早进行农村土地流转试点的区域，以该 市的繁昌县繁阳镇华阳村为例具有一定的现实意义。繁阳镇位于长江南麓，为繁昌县城所在
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第６期 王丽英，等：新增集体经营性建设用地的成本评估法研究
地，是全县经济、政治和文化中心。华阳村位于繁昌县城北大门，地属城郊结合部，东与铁塔村 相邻，西与阳冲村毗邻，北与库山村接壤。芜铜公路、南新公路穿境而过。华阳村境内公路交 通四通八达。 华阳村 Ａ地块原始用途为农用地，由于用地布局调整和用途结构改变，转化为商业用地用 于出让。根据新增集体经营性建设用地成本法评估的数据要求，评估中需要的数据有农用地 补偿标准、农用地开垦费、红线外五通一平开发费、耕地占用税、土地资本化率、土地开发贷款 利率、土地开发利润和土地增值收益。根据繁昌县征地统一年产值及补偿标准，补偿费用为 ６５３ ４００元／ｈｍ２。根据近期中国人民银行公布的金融机构一年期存款基本利率为１．５％为安 全利率，综合分析繁昌县社会经济发展和土地市场评估状况对土地投资的影响程度，确定风险 调整值为４．５％，确定土地还原利率为６％。根据央行确定的人民币存贷款基准利率，一年期 的贷款利率为４．３５％。根据《安徽省人民政府关于印发安徽省地方水利建设基金筹集和使用 管理办法的通知》（皖政〔２０１２〕５４号）水利建设基金为０．７５元／ｍ２。根据《安徽省耕地占用税 征收管理业务规程》，耕地占用税为１８．７５元／ｍ２。根据《安徽省耕地开垦费征收和使用管理实 施细则》土地复垦费为７元／ｍ２。根据实地调查，所在区域的五通一平开发成本在１２０元／ｍ２ 左 右，设定为１２０元／ｍ２。通过调查土地开发及商业投资状况，土地开发利润率取１５％。根据土 地管理部分提供的资料商业用地的土地增值收益为土地补偿费、土地开发费、土地税费、投资 利息和投资利润之和的２５％左右，取２５％。
表１ 繁阳镇华阳村土地成本相关数据
名目 数据 名目 数据 农用地补偿费／（元／ｈｍ２） ６５３４００ 土地资本化率 ｒ ｔ ／％ ６ 农用地开垦费 Ｆ １／（元／ｍ２） ７ 土地开发贷款利率 ｒ ２／％ ４．３５ 五通一平概算指标 ＣＡ ／（元／ｍ２） １２０ 土地开发利润率 ｒ ３／％ １５ 水利建设基金 ｒ ｓ １／（元／ｍ２） ０．７５ 土地增值收益率 ｒ ４／％ ２５ 耕地占用税税率 ｒ ｓ ２／（元／ｍ２） １８．７５
Ａ地块单位面积土地成本价格计算如下： （ １）“生产”成本。Ａ地块原始用途为农用地，其生产成本由收益补偿成本、生态补偿成本 和开发补偿成本构成，其中收益补偿成本根据农用地补偿费计算， Ｃｙ ＝４３５６０／６６６．６７＝６５．３４ 元／ｍ２；生态补偿成本根据土地开垦费计算， Ｃｓ ＝７元／ｍ２；开发补偿成本根据“五通一平”开发 成本计算， Ｃｋ ＝１２０元／ｍ２；“生产”总成本 Ｃ ＝６５．３４＋７＋１２０＝１９２．３４元／ｍ２。 （ ２）附加成本。在农村集体土地出让中缴纳的税费主要有土地使用税水利建设基金和耕 地占用税，分别为０．７５元／ｍ２ 和１８．７５元／ｍ２，税费总计 Ｑ ＝０．７５＋１８．７５＝１９．５元／ｍ２；利息 计算中由于土地的收益补偿和生态补偿从土地获取开始支出，开发成本视为在土地开发中期
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国土资源科技管理 第３５卷
一次支出，根据当地土地开发的平均周期一年，开发利息为
Ｒ １ ＝ （６５．３４＋７＋１９．５）×
４．３５％＋１２０×［（１＋４．３５％） １／２－１］＝５．３２元／ｍ２；开发的利润率
Ｒ ２＝（６５．３４＋７＋１２０＋ １９．５＋５．３２）×１５％＝３２．５７元／ｍ２；土地增值收益，依据用途转变和经济条件增值收益率为 ２５％， Ｒ ３＝（６５．３４＋７＋１２０＋１９．５）×２５％＝５２．９６元／ｍ２；附加成本总额为１９．５＋５．３２＋ ３２．５７＋５２．９６＝１１０．３５元／ｍ２。 （ ３）无限年期成本价格。
Ｐ ＝６５．３４＋７＋１２０＋１９．５＋５．３２＋３２．５７＋５２．９６＝３０２．６９元／ｍ２ （ ４）商业用地４０年使用权价格。
Ｐ 商业＝３０２．６９×［１－１／（１＋６％） ４０］＝２７３．２６元／ｍ２ 根据成本法农用地新增商业用地的成本价格为２７３．２６元／ｍ２。 根据土流网交易记录芜湖市三山区４０ ０００ｍ２，５０年商业用地使用权交易价格为１ ０８０万 元，芜湖市鸠江区十里村１３３ ３６６ｍ２，５０年商业用地使用权交易价格为４ ７７５万元。两地块通 过年期修正，土地单价分别为２５８元／ｍ２ 和３４２元／ｍ２，均价为３００元／ｍ２。两地块属于芜湖市 的市辖区，经济和行政区划优势，地价略高于繁昌县。成本法价格２７３．２６元／ｍ２ 具有合理性 和科学性。 六 结论 新增集体经营性建设用地成本由主要成本和附加成本构成。主要成本有收益补偿成本、 生态补偿成本、社会保障补偿成本和开发补偿成本。附加成本由税费、利息、利润和增值收益。 不同类型新增经营性建设用地主要成本存在差异。农用地新增经营性建设用地主要成本有收 益补偿成本、生态补偿成本和开发补偿成本。生态用地新增经营性建设用地主要成本有生态 补偿成本和开发补偿成本。居民点和公共服务设施新增经营性建设用地主要成本由社会保障 补偿成本和开发补偿成本。附加成本与国有土地的附加成本内容相同，计算方法相似。繁阳 镇华阳村农用地新增商业用地的土地成本价格为２７３．２６元／ｍ２。
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